Jak prodat nemovitost zatíženou právní vadou
Některé nemovitosti jsou zatížené takzvanou právní vadou. Samozřejmě, že i takové nemovitosti lze prodat, jen to nebude tak jednoduché. Je nutné počítat s tím, že bude méně zájemců a dost možná dostanete také méně peněz. Co to jsou právní vady? Existují ještě jiné vady nemovitosti? A jak se jich ideálně zbavit?
Co se v článku dozvíte?
Dva typy vad nemovitostí.
Nejčastější právní vady.
Prodej s právní vadou.
Právní a faktické vady nemovitosti
Zatímco faktické vady nemovitosti jsou obvykle vidět pouhým okem, ty právní jen tak vidět nejsou. Tak lze pojmy vymezit opravdu jednou jedinou větou. Faktické vady objeví buď sám kupující, případně řemeslník nebo inspektor nemovitostí. Právní vady samozřejmě ze samotné nemovitosti vyčíst nejdou. Jsou jen na papíře.
Co to tedy jsou právní vady? Zjednodušeně řečeno to znamená, že si nemůžete s nemovitostí dělat, co chcete. Je třeba brát ohledy například na banku, nájemníka, nebo dokonce exekutora. Vše záleží na konkrétní právní vadě. Některé jsou pro prodej nemovitosti horší, s jinými se pracuje lépe.
Nejčastější právní vady
Velmi často se lze u nemovitostí setkat s takzvaným zástavním právem. Na první pohled to zní děsivě, ale jde většinou o klasickou hypotéku, za kterou majitel ručí právě nemovitostí. Obvykle není problém prodat nemovitost zatíženou hypotékou. Je k tomu zapotřebí souhlas kupce i banky. A samozřejmě je důležité zástavní právo zmínit v kupní smlouvě.
Další častou právní vadou je věcné břemeno. To se obvykle u nemovitosti zapíše ve chvíli, kdy přepisují rodiče nemovitost na své děti s tím, že je v nich nechají dožít. Věcné břemeno se může týkat také například příjezdové cesty k sousednímu domu nebo inženýrských sítí, ke kterým musí mít přístup technici. Při prodeji musí kupec věcné břemeno respektovat. Jistým způsobem lze zrušit věcné břemeno dožití. Například ve chvíli, kdy rodiče umístíte do domova pro seniory nebo podobného zařízení. Vždy s tím však musí souhlasit. Bez jejich svolení jen tak břemeno nezrušíte.
Pokud nemovitost pronajímáte a chcete ji prodat, lze to. Pronájem je však také právní vadou. Je nutné, aby kupec počítal s tím, že jsou v nemovitosti nájemníci. V případě, že chce v bytě nebo domě bydlet, musí dát nájemníkům výpověď v souladu se zákonem. Bez zákonného důvodu nájemní smlouvu vypovědět nelze.
Mnohem horší je prodej ve chvíli, kdy je dům nebo byt zatížený exekucí nebo insolvencí. Tyto finanční potíže obvykle prodávající jen stěží utají. Když se potencionálnímu kupci prodávající nepřizná sám, může se kupec podívat do Centrální evidence exekucí, zároveň je také exekuce na nemovitost zapsaná v listu vlastnictví. Pokud je nemovitost zatížená exekucí, stále je prodejná. K prodeji je však třeba mít souhlas exekutora nebo věřitele.
K právním vadám patří také předkupní právo. To se obvykle objevuje u garáží nebo sklepů. Vztahovat se však může i na nemovitosti, které mají více spoluvlastníků. V takovém případě je nutné nejprve nabídnout odkup spoluvlastníkům za obvyklou cenu. Pozor také na černé přístavby. Obvykle garáže nebo terasy. Ty je dobré si nechat dodatečně zlegalizovat.
Prodej s právní vadou
Pokud prodáváte nemovitost s právní vadou, je dobré si na prodej najmout zkušeného makléře. Při prodeji domu s hypotékou je možné, aby kupující doplatil úvěr z vlastních prostředků nebo pomocí svého úvěru. Ideální je načasovat prodej na den fixace, abyste se vyhnuli poplatkům. Případně některé banky nabízí i převod úvěru na nového majitele.
V případě prodeje nemovitosti s nájemníkem počítejte s tím, že dostanete asi o 20 % peněz méně než při prodeji bez nájemníků. Nájemní smlouva totiž platí i po prodeji a nový vlastník ji musí dodržet.
Prodej bytu nebo domu s věcný břemenem dožití může přinést komplikace. Věcná břemena totiž zůstávají bez ohledu na změnu vlastníka. Z toho důvodu i tato skutečnost ovlivní prodej a zejména pak prodejní cenu. Nicméně ten, v jehož prospěch je věcné břemeno zapsané, může požádat o vymazání. Případně může o vymazání žádat dědic po úmrtí dané osoby.
A jak je to u prodeje s exekucí? Je to složitější, ale zkušený makléř si s tím poradí. Na prodej bytu v exekuci potřebujete mimo jiné znalecký posudek a prodejní cena nesmí být nižší než ta v posudku. Prodej tak může být překvapivě výhodný jak pro prodávajícího, tak pro kupujícího. Jak je to možné? Kupující pořídí pod tržní cenou a prodávající získá více finanční prostředků než v případě dražby.
Potřebujete pomoci s prodejem nemovitosti zatížené právní vadou? Ozvěte se nám. S námi bude prodej jednodušší.
